Βραχυχρόνια μίσθωση: Μητρώο ΑΜΑ, Ε9 και ποσοστά συνιδιοκτησίας

Όποιος εκμισθώνει ακίνητο μέσω Airbnb, Booking ή άλλης πλατφόρμας οφείλει να το έχει εγγράψει στο Μητρώο Ακινήτων Βραχυχρόνιας Διαμονής της ΑΑΔΕ και να αναγράφει τον ΑΜΑ (Αριθμό Μητρώου Ακινήτου) σε κάθε καταχώριση. Στα ακίνητα με συνιδιοκτησία, όμως, εμφανίζεται συχνά ένα πρόβλημα: ασυμφωνία ανάμεσα στο Μητρώο και το Ε9.

Πώς δουλεύει το Μητρώο σε συνιδιοκτησία

• Η εγγραφή στο Μητρώο γίνεται ανά ακίνητο από τον «Διαχειριστή» (έναν από τους συνιδιοκτήτες ή τρίτο).
• Το εισόδημα όμως φορολογείται σε κάθε συνιδιοκτήτη κατά το ποσοστό συνιδιοκτησίας του, όπως αυτό προκύπτει από τους τίτλους και αποτυπώνεται στο Ε9.
• Ο διαχειριστής δηλώνει στο Μητρώο την κατανομή του εισοδήματος στους δικαιούχους.

Τι συμβαίνει αν Μητρώο και Ε9 δεν συμφωνούν

Η ΑΑΔΕ διασταυρώνει αυτόματα: Μητρώο ↔ Ε9 ↔ δηλώσεις εισοδήματος (Ε2) ↔ δεδομένα πλατφορμών. Ασυμφωνία ποσοστών (π.χ. στο Μητρώο εμφανίζεται 100% σε έναν, ενώ στο Ε9 το ακίνητο είναι 50-50) οδηγεί σε:

• ερωτήματα ή έλεγχο για τη σωστή κατανομή του εισοδήματος,
• διόρθωση δηλώσεων με πρόσθετους φόρους για όποιον δήλωσε λιγότερα,
• πρόστιμα για ανακριβή στοιχεία στο Μητρώο.

Η σωστή σειρά: το Ε9 είναι η βάση. Το Μητρώο και η κατανομή εισοδήματος πρέπει να αντανακλούν τα πραγματικά ποσοστά — όχι το αντίστροφο.

Ειδικές περιπτώσεις

• Δημόσιοι υπάλληλοι: το εισόδημα από βραχυχρόνια μίσθωση (ως εισόδημα από ακίνητα, χωρίς παροχή πρόσθετων υπηρεσιών) δεν συνιστά εμπορική δραστηριότητα — δεν απαιτεί έναρξη επιτηδεύματος και κατά κανόνα δεν προσκρούει στο υπαλληλικό ασυμβίβαστο. Με παροχή υπηρεσιών (πρωινό, καθαριότητα κατά τη διαμονή κ.λπ.) ο χαρακτήρας αλλάζει σε επιχειρηματικό — και εκεί χρειάζεται μεγάλη προσοχή.
• Παραχώρηση της εκμετάλλευσης σε έναν συνιδιοκτήτη: θέλει έγγραφη συμφωνία και σωστή φορολογική αποτύπωση — δεν αρκεί η «συνεννόηση».

Checklist

1. ΑΜΑ ενεργός και δηλωμένος σε κάθε πλατφόρμα
2. Ποσοστά Μητρώου = ποσοστά Ε9
3. Κατανομή εισοδήματος ανά συνιδιοκτήτη στις δηλώσεις (Ε2/Ε1)
4. Φύλαξη συμφωνητικών μεταξύ συνιδιοκτητών